Quanto rende um imóvel alugado em Niterói hoje?
A rentabilidade do aluguel residencial em Niterói foi de 6,12% ao ano em junho de 2026, segundo o Índice FipeZAP, praticamente igual à média das 36 cidades monitoradas, de 6,13%, e abaixo do Rio de Janeiro, com 6,25%. O preço médio de locação era de R$ 41,50 por metro quadrado, com alta de 25,48% em 12 meses.
Igor Maldonado · Diretor de Crescimento do Negócio, Rio Hills Imóveis · CRECI/RJ 84386-F · 5 anos de mercado imobiliário · 24 de agosto de 2026
O que esse número mede, exatamente?
Rentabilidade do aluguel, ou rental yield, é a razão entre o valor de locação mensal por metro quadrado e o valor de venda por metro quadrado, anualizada. É um indicador de mercado, calculado sobre médias de anúncios, e não o retorno de um imóvel específico.
A distinção importa porque dois apartamentos na mesma rua podem ter rentabilidades muito diferentes, dependendo de estado de conservação, andar, vaga, taxa de condomínio e do quanto o proprietário anterior deixou o aluguel defasado. O número da cidade serve para situar, não para precificar um caso.
O Índice FipeZAP de Locação Residencial também não incorpora o reajuste de contratos vigentes. Ele acompanha anúncios de novos aluguéis, o que faz o indicador reagir mais rápido a mudanças de oferta e demanda do que a realidade dos contratos já assinados.
Os números de Niterói
Em junho de 2026, segundo o Índice FipeZAP de Locação Residencial:
- Rentabilidade do aluguel: 6,12% ao ano em Niterói, contra 6,25% no Rio de Janeiro e 6,13% na média das 36 cidades monitoradas.
- Preço médio de locação: R$ 41,50 por metro quadrado em Niterói, contra R$ 59,87 no Rio de Janeiro e R$ 53,79 na média das cidades.
- Variação no mês: alta de 2,93% em Niterói, de 1,34% no Rio e de 0,81% na média.
- Variação no ano de 2026: alta de 13,78% em Niterói, de 8,27% no Rio e de 5,24% na média.
- Variação em 12 meses: alta de 25,48% em Niterói, de 11,65% no Rio e de 9,00% na média.
O dado que chama atenção não é a rentabilidade
A alta de 25,48% do aluguel em Niterói em 12 meses é a maior entre as 36 cidades acompanhadas pelo Índice FipeZAP de Locação Residencial. Entre as capitais, a maior variação foi de Aracaju, com 25,37%. Niterói ficou acima.
No mesmo período, o preço de venda em Niterói subiu 8,02%, segundo o informe de julho de 2026 do Índice FipeZAP de Venda Residencial. O aluguel, portanto, subiu mais de três vezes mais rápido que o preço do imóvel.
Como a rentabilidade é a razão entre os dois, aluguel subindo mais rápido que preço é o movimento que expande o indicador. O que o dado de 6,12% mostra é que Niterói ainda está apenas alcançando a média nacional, e não que o mercado de locação da cidade esteja parado. É o oposto.
Por que o preço médio de locação de Niterói é mais baixo que o do Rio?
O preço médio de locação em Niterói, de R$ 41,50 por metro quadrado, é bem inferior ao do Rio de Janeiro, de R$ 59,87. Isso não significa que morar em Niterói custe 30% menos: significa que a composição da amostra de anúncios é diferente.
O índice apura apartamentos prontos anunciados na internet, em toda a cidade. O recorte de Niterói inclui desde a orla das Praias da Baía até bairros da Região Oceânica e do interior do município, com padrões construtivos e infraestrutura muito distintos. Uma média de cidade dilui essas diferenças.
A Fipe informa expressamente que não divulga tabelas de preço médio por zona, distrito ou bairro. Não há, portanto, número público oficial de rentabilidade de aluguel para Icaraí, Charitas ou São Francisco. Qualquer percentual apresentado com esse recorte vem de outra metodologia, e vale perguntar qual antes de usá-lo.
Limitações deste número
A rentabilidade de 6,12% é bruta. Dela ainda saem IPTU, taxa de condomínio nos meses de vacância, eventual administração e imposto de renda sobre o aluguel recebido, e, na entrada e na saída, os custos de transação do imóvel. O rendimento líquido de um imóvel alugado é sensivelmente menor que o indicador de mercado.
O índice também é construído sobre preços pedidos, não sobre contratos fechados. Em mercados aquecidos, anúncio e contrato tendem a convergir; em mercados de oferta alta, a diferença aumenta.
O que fazer com esse número
Use a rentabilidade da cidade como referência de partida e não como projeção. Para um imóvel específico, a conta correta parte de três dados reais: o aluguel praticado na rua, a taxa de condomínio e o IPTU. Com eles, a rentabilidade estimada deixa de ser média de cidade e passa a descrever o ativo.
Se a decisão em jogo é entre comprar um imóvel para renda ou aplicar o mesmo capital, o indicador de aluguel sozinho não responde: é preciso somar a valorização e descontar os custos de transação.
A Rio Hills Imóveis intermedia locação até a assinatura do contrato, com o mesmo rigor documental da venda. Não administramos o imóvel depois da assinatura.
Perguntas frequentes
Qual a rentabilidade do aluguel em Niterói em 2026?
Foi de 6,12% ao ano em junho de 2026, segundo o Índice FipeZAP. A média das 36 cidades monitoradas era de 6,13% e a do Rio de Janeiro, 6,25%.
Esse percentual é líquido?
Não. É bruto. Ainda saem dele IPTU, condomínio em períodos de vacância, eventuais custos de administração e imposto de renda sobre o aluguel.
Qual bairro de Niterói tem a melhor rentabilidade de aluguel?
Não existe resposta pública oficial. A Fipe declara que não divulga preço médio por zona, distrito ou bairro, e o Índice FipeZAP só publica o dado por cidade.
O aluguel em Niterói está subindo mais que a inflação?
Sim. A alta foi de 25,48% em 12 meses até junho de 2026, contra 4,64% do IPCA e 3,16% do IGP-M no mesmo período, segundo o informe do Índice FipeZAP.
Por que a rentabilidade é média se o aluguel subiu tanto?
Porque o indicador é a razão entre aluguel e preço de venda. Niterói partia de um patamar mais baixo e a alta recente aproximou o índice da média nacional.
Esse número serve para imóvel comercial?
Não. O Índice FipeZAP apura locação comercial em separado, com rentabilidade historicamente mais alta.
Fontes
- Índice FipeZAP, Locação Residencial, Informe de junho de 2026 — https://downloads.fipe.org.br/indices/fipezap/fipezap-202606-residencial-locacao-publico.pdf
- Índice FipeZAP, Venda Residencial, Informe de julho de 2026 — https://downloads.fipe.org.br/indices/fipezap/fipezap-202607-residencial-venda.pdf