Custos para comprar imóvel em Niterói além do preço
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Quanto custa comprar um imóvel em Niterói além do preço anunciado?

Além do preço, quem compra em Niterói paga o ITBI, de 2% sobre o maior valor entre o venal e o da transação, mais os emolumentos de cartório, fixados em tabela estadual por faixa de valor. Esses valores em geral não entram no financiamento e precisam estar disponíveis à vista. Quem reserva apenas a entrada costuma travar na assinatura.


Humberto Alonso · Diretor Comercial e Operacional, Rio Hills Imóveis · CRECI/RJ 70982-F · 11 anos de mercado imobiliário · 18 de setembro de 2026


Por que essa conta pega tanta gente de surpresa?


O anúncio mostra um número. O banco aprova outro. E existe um terceiro, que quase ninguém calcula no começo, que é o custo de transferir a propriedade para o seu nome. Esse terceiro número não é negociável, não é parcelável na maioria dos casos e vence numa data específica.


A maior parte do conteúdo disponível sobre o assunto trabalha com faixas nacionais, do tipo ITBI entre 2% e 3%, e usa exemplos de São Paulo. Isso não serve para quem compra em Niterói, porque a alíquota é municipal e a tabela de cartório é estadual. Os números daqui são outros, e este artigo trabalha com eles.


O ITBI em Niterói


A alíquota do ITBI em Niterói é de 2%, aplicada sobre o maior valor entre o valor venal do imóvel e o valor da transação, conforme a Secretaria Municipal de Fazenda. Em um imóvel de R$ 800 mil, isso significa R$ 16 mil.


A base de cálculo é o ponto que mais gera conflito. Declarar um valor abaixo do que a Prefeitura considera venal não reduz o imposto: o lançamento sai pelo maior dos dois, e a solicitação pode ser separada para análise fiscal, o que alonga o prazo.


Existe uma regra especial, prevista no artigo 54, parágrafo 1º, da Lei Municipal nº 2.678/09. Nas transmissões de imóveis populares, entendidos como os de valor da referência IS, R$ 306.672,67 em 2026, compreendidos no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, o imposto é a soma de 2% sobre o valor não financiado com 0,5% sobre o valor financiado.


Vale a atenção ao limite, porque circula por aí a informação de que essa regra vale para qualquer imóvel financiado pelo SFH, até R$ 2,25 milhões. Não é o que diz a norma municipal: o recorte é o valor da referência IS, que é muito menor e é atualizado todo ano. Em 2023 era R$ 265.487,78, em 2025 era R$ 291.597,10 e em 2026 está em R$ 306.672,67. Quem monta o orçamento contando com a alíquota reduzida fora dessa faixa erra a conta em milhares de reais. O detalhamento está no artigo sobre o ITBI em Niterói e como a conta muda quando há financiamento.


Os custos de cartório


Os emolumentos de escritura e de registro são fixados por lei estadual, a Lei nº 9.873/2022, e publicados em portaria do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro. A tabela de 2026 teve versão vigente a partir de 1º de janeiro e outra a partir de 9 de março, pela Portaria CGJ/RJ nº 516/2026, e é organizada por faixa de valor do imóvel. Não é percentual fixo: quanto maior o valor, menor o percentual proporcional.


Há uma regra que vale dinheiro e raramente aparece na conversa. Nas escrituras que envolvem imóveis financiados enquadrados na Lei nº 9.514/97 e na Lei nº 4.380/64, os emolumentos são calculados pela tabela de escritura com valor declarado com redução de 25%. Fora desse enquadramento, em contrato de compra e venda com mútuo hipotecário ou alienação fiduciária, cobram-se dois atos em vez de um.


Há ainda uma redução prevista em lei federal que costuma valer mais que todas as outras, e que muita gente paga sem saber que não precisava. O artigo 290 da Lei nº 6.015/73, com redação dada pela Lei nº 6.941/81, determina que os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50%.


São três condições cumulativas: primeira aquisição imobiliária, finalidade residencial e financiamento pelo SFH. Quem se enquadra e não pede paga o dobro do devido, e o cartório não tem o dever de lembrar.


Por serem valores de faixa e por mudarem por portaria dentro do mesmo ano, não publicamos aqui uma tabela de reais. O valor exato do seu caso deve ser consultado na portaria vigente do TJRJ ou diretamente no cartório, com o valor declarado em mãos.


O que o financiamento cobre e o que não cobre


Essa é a distinção que decide se o negócio fecha na data marcada. O financiamento cobre parte do preço do imóvel. ITBI, emolumentos e certidões são despesas da transferência, não do imóvel, e em regra precisam ser pagos com recurso próprio, antes ou durante a assinatura.


Quando a compra é à vista, é preciso lavrar escritura pública em tabelionato e depois registrar essa escritura no Registro de Imóveis. Quando há financiamento bancario enquadrado na legislação habitacional, o próprio contrato tem força de escritura pública, o que elimina uma etapa, mas não elimina o registro nem a garantia. O detalhe de o que o financiamento não cobre, e por que a entrada sozinha não fecha o negócio está no artigo de apoio.


O prazo também é um custo


A Notificação de Lançamento do ITBI tem validade de três meses a partir da implantação. Emitir cedo demais e deixar vencer significa refazer o pedido.


Do outro lado, a emissão nem sempre é automática. Quando a solicitação é selecionada para análise fiscal, o prazo oficial para a emissão da guia é de cinco dias úteis, sem contar o tempo de cumprimento de exigências por parte do contribuinte. Revisão de lançamento leva até doze dias úteis, correção até dez, e pedidos de imunidade, não incidência, isenção ou restituição levam até trinta dias.


Na prática, isso significa que a guia do ITBI não deve ser deixada para a semana da assinatura.


Quando este artigo não se aplica?


Tudo aqui trata de compra e venda onerosa de imóvel urbano em Niterói. Herança e doação não pagam ITBI: nesses casos incide o ITCMD, que é estadual e tem outra regra. Imóvel em outro município segue a alíquota daquele município, e não esta.


Os valores citados são os vigentes nas datas indicadas. A referência IS é atualizada anualmente e a tabela de emolumentos pode mudar por portaria dentro do próprio ano, então convém confirmar antes de fechar o orçamento. Este texto traz orientação operacional, não parecer tributário.


Recomendação e próximo passo


Reserve o custo de transferência separado da entrada, desde o início da busca, e trate esse valor como indisponível. É o erro mais comum e o mais caro: a pessoa junta exatamente a entrada, encontra o imóvel certo e descobre na reta final que faltam alguns milhares de reais que não podem ser financiados.


Se você já tem um imóvel em vista, a conta exata pode ser levantada antes da proposta, com o valor declarado e a situação do financiamento. A equipe da Rio Hills Imóveis faz esse levantamento junto com você.


Perguntas frequentes


Qual é a alíquota do ITBI em Niterói?

É de 2%, aplicada sobre o maior valor entre o valor venal e o valor da transação, conforme a Secretaria Municipal de Fazenda de Niterói.


Existe alíquota reduzida para quem financia?

Existe, mas com limite estreito. Pela Lei Municipal nº 2.678/09, nas transmissões de imóveis populares, no valor da referência IS de R$ 306.672,67 em 2026 e dentro do SFH, aplica-se 2% sobre a parte não financiada e 0,5% sobre a parte financiada. Fora dessa faixa, vale a alíquota de 2%.


Quanto reservar para os custos de transferência?

O ITBI é calculável com precião, porque a alíquota é conhecida. Os emolumentos dependem da faixa de valor na tabela do TJRJ e do enquadramento do financiamento, e precisam ser consultados caso a caso. Não publicamos percentual médio aqui porque a tabela é regressiva e uma média induziria ao erro.


Existe desconto nos custos de cartório?

Existe, e é relevante. O artigo 290 da Lei nº 6.015/73 reduz em 50% os emolumentos dos atos relacionados à primeira aquisição imobiliária para fins residenciais financiada pelo SFH. As três condições são cumulativas e convém pedir o benefício expressamente.


O ITBI pode ser financiado junto com o imóvel?

Em regra não. É despesa de transferência e precisa de recurso próprio. Algumas instituições oferecem produtos que embutem despesas no contrato, mas isso varia por banco e precisa ser confirmado antes.


Quanto tempo leva para sair a guia?

Quando a emissão não é automática, o prazo oficial é de cinco dias úteis para a guia de lançamento, sem contar o tempo de cumprimento de exigências. A notificação emitida vale três meses.


Fontes


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