O que o financiamento não cobre, e por que a entrada sozinha não fecha o negócio?

O financiamento cobre parte do preço do imóvel. Não cobre, em regra, o ITBI, os emolumentos de escritura e registro nem as certidões. São despesas de transferência, exigem recurso próprio e vencem em datas próprias. Quem junta exatamente a entrada descobre isso na reta final, quando já há proposta aceita e prazo correndo.

Humberto Alonso · Diretor Comercial e Operacional, Rio Hills Imóveis · CRECI/RJ 70982-F · 11 anos de mercado imobiliário · 18 de setembro de 2026

A objeção que aparece tarde demais

Houve aprovação de crédito, houve proposta aceita, há data marcada. E aí surge a pergunta que deveria ter aparecido três meses antes: de onde sai o dinheiro do ITBI e do cartório.

A confusão é compreensível. O banco fala em percentual de financiamento sobre o valor do imóvel, e é natural supor que o restante seja só a entrada. Mas o percentual financiado se refere ao preço do bem, e as despesas de transferência são outra categoria, que nem sempre cabe no contrato.

Duas contas diferentes

A primeira é a do imóvel: preço, entrada, valor financiado, parcela. É a conta que o banco simula e a que todo comprador conhece.

A segunda é a da transferência: imposto municipal, emolumentos do tabelionato e do registro, certidões e, quando houver, avaliação e taxas administrativas do banco. Essa conta não aparece na simulação e é a que trava a assinatura quando não foi reservada.

O ITBI é o maior item isolado dela. Em Niterói, a alíquota vigente do ITBI é de 2% sobre o maior valor entre o venal e o da transação.

O que muda quando há financiamento

Há um ponto em que o financiamento ajuda, e vale conhecê-lo.

Na compra à vista, é preciso lavrar escritura pública em tabelionato e depois registrar essa escritura. Na compra financiada enquadrada na legislação habitacional, o próprio contrato tem força de escritura pública, o que elimina uma etapa inteira.

Além disso, a tabela de emolumentos do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro prevê que, nas escrituras envolvendo imóveis financiados enquadrados na Lei nº 9.514/97 e na Lei nº 4.380/64, os emolumentos sejam calculados pela tabela de escritura com valor declarado com redução de 25%. Fora desse enquadramento, em contratos com mútuo hipotecário ou alienação fiduciária, cobram-se dois atos em vez de um.

Na prática: o enquadramento do seu financiamento muda o custo de cartório, e essa é uma pergunta que vale fazer ao banco antes de assinar.

A redução de 50% que quase ninguém pede

Existe uma regra federal que reduz pela metade o custo de cartório de uma parte grande dos compradores, e ela é de 1981.

O artigo 290 da Lei nº 6.015/73, com redação dada pela Lei nº 6.941/81, determina que os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50%.

São três condições, e elas são cumulativas: precisa ser a primeira aquisição imobiliária, precisa ser para fim residencial e precisa estar financiada pelo SFH. Atendidas as três, o desconto é de metade dos emolumentos, e não de uma taxa específica.

Duas observações práticas. A redução se soma à de 25% da tabela estadual descrita acima, que trata de outra hipótese, e convém verificar com o cartório como as duas se combinam no seu caso. E o benefício existe em lei, mas quem monta a conta é o cartório: pergunte expressamente se ele foi aplicado antes de pagar.

A conta completa

O detalhamento de quanto custa comprar um imóvel em Niterói além do preço anunciado, com a origem de cada número, está no artigo principal deste conjunto.

Para planejar, o caminho seguro é este: calcule o ITBI, que é exato, consulte os emolumentos na portaria vigente do TJRJ ou no próprio cartório com o valor declarado em mãos, e pergunte ao banco por escrito quais despesas podem ou não entrar no contrato. As três respostas juntas formam o número que precisa estar disponível.

Não trabalhe com percentual médio encontrado na internet. A tabela de emolumentos é regressiva por faixa e a alíquota de ITBI é municipal, então média nacional não descreve caso nenhum.

E do outro lado da mesa

Quem vende também tem custos, e eles são de outra natureza. Se você está vendendo para comprar, os custos de quem vende precisam entrar na mesma planilha, porque afetam quanto sobra para a próxima compra.

Quando isso não se aplica?

Algumas instituições oferecem produtos que embutem despesas de documentação no contrato de financiamento. Isso existe, varia por banco e por perfil, e precisa ser confirmado caso a caso antes de ser considerado no orçamento. Não é regra geral e não deve ser assumido.

Os valores e regras citados são os vigentes nas datas indicadas. Tabelas de emolumentos mudam por portaria e a legislação municipal pode ser alterada. Este texto traz orientação operacional, não parecer.

Recomendação e próximo passo

Separe o custo de transferência da entrada desde o primeiro dia da busca, e trate esse valor como intocável. Essa única decisão evita a maior parte dos atrasos de assinatura que vemos.

Se você já tem imóvel em vista, a conta pode ser fechada antes da proposta. A equipe da Rio Hills Imóveis levanta os números com você.

Perguntas frequentes

O ITBI entra no financiamento?

Em regra não. É despesa de transferência e exige recurso próprio. Alguns bancos oferecem produtos que embutem despesas no contrato, mas isso varia e precisa ser confirmado.

Preciso pagar escritura se estou financiando?

Na compra financiada enquadrada na legislação habitacional, o contrato tem força de escritura pública e a lavratura em tabelionato deixa de ser necessária. O registro continua sendo.

Quanto devo reservar?

O ITBI é calculável com precião pela alíquota municipal. Os emolumentos dependem da faixa de valor e do enquadramento do financiamento, e precisam ser consultados caso a caso. Não adotamos percentual médio porque ele induz ao erro.

Existe algum desconto nos emolumentos?

Sim. O artigo 290 da Lei nº 6.015/73 reduz em 50% os emolumentos dos atos da primeira aquisição imobiliária para fins residenciais financiada pelo SFH. As três condições são cumulativas. Existe ainda a redução de 25% da tabela estadual para escrituras de imóveis financiados enquadrados nas Leis 9.514/97 e 4.380/64.

Quando cada custo vence?

O ITBI é pago antes do registro, e a guia emitida vale três meses em Niterói. Os emolumentos são pagos no ato, no tabelionato e no registro.

Fontes

• Corregedoria Geral da Justiça do TJRJ, portarias de emolumentos de 2026: https://www.tjrj.jus.br/web/cgj/servicos/custas/custas-extrajudiciais
• TJRJ, orientações de composição de emolumentos de escrituras públicas com valor declarado: https://www.tjrj.jus.br/documents/d/cgj/escrituras_publicas_com_valor_declarado_2026
• Secretaria Municipal de Fazenda de Niterói, página do ITBI: https://www.fazenda.niteroi.rj.gov.br/site/itbi/